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Travaux: locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

Travaux: locataire ou propriétaire, qui doit payer ?
30/09/2021 à 14:22

Le propriétaire d’un logement en location doit s’acquitter de nombreuses charges : assurance PNO, taxe foncière, intérêts de l’emprunt le cas échéant, taxe foncière, impôts sur le revenu. 

Les travaux d’entretien, pour maintenir le logement en bon état, font également partie des charges que le propriétaire bailleur doit honorer. En effet, tous ne sont pas à la charge du locataire seul. 

Alors propriétaire ou locataire, qui à la charge de quoi ? À combien s’élèvent ces travaux ? Que faire en cas de conflit ? Vous trouverez l’essentiel dans ce dossier.

Ce que dit la législation concernant la répartition des travaux entre propriétaire et locataire

À la signature du bail

Le propriétaire bailleur a l’obligation de mettre à disposition de ses locataires un logement décent tel que la loi le définit (il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants). Il doit être également en bon état d’usage et de réparation, et doit disposer d’équipements en bon état de marche (menuiseries, robinetterie, sanitaires, appareils de chauffage notamment)

Lors de la mise en location, si le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration énergétique ou de confort, ou de travaux d’entretien, il est possible d’ajouter une clause travaux dans le bail de location, qui fixera les conditions de réalisation, notamment si le locataire prévoit d’en supporter la charge en échange d’une contrepartie financière. Attention, cette clause ne peut pas concerner les travaux de mise aux normes ou de décence.

Pendant la location

Pendant toute la durée de la location, le locataire devra réaliser l’entretien courant et les petites réparations du logement. Quant au propriétaire bailleur, il devra veiller à maintenir son bien en bon état d’usage et à réaliser les travaux liés à l’usage normal et à la vétusté. 

Bailleur ou locataire : qui paie quels travaux ? 

Les travaux à la charge du propriétaire bailleur

Tout ce qui n’incombe pas au locataire doit être financé par le propriétaire : les réparations importantes qui ne sont pas du fait du locataire, les travaux de remise en état ou de mise aux normes (électricité, plomberie par exemple), ainsi que les travaux liés à la vétusté (menuiseries, chauffe-eau, etc.).

La vétusté correspond à à un état de dégradation et d’usure dû au temps et à l’usage normal des matériaux et des équipements. Cela peut concerner par exemple : 

  • Les travaux de mise aux normes de canalisations gaz, de la plomberie et du réseau électrique
  • Les travaux causés par un vice de construction comme un problème d’étanchéité, une fissure dans un mur
  • Les travaux d’entretien pour le maintien en état : carrelage, peinture, parquet, changement de chasse d’eau…
  • Les travaux de force majeure : remplacement de tuiles suite à une tempête…
  • Les travaux d’amélioration du logement ou des parties communes de la copropriété : rénovation de la salle de bain, mise en place d’un digicode
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique : remplacement des menuiseries simple vitrage, isolation des murs, isolation de la toiture, remplacement de chaudière

Les travaux à la charge du locataire

Les travaux d’entretien courant et de menues réparations sont des réparations locatives, c’est-à-dire qu’ils sont à la charge du locataire, qu’ils s’agissent de travaux à l’intérieur ou à l’extérieur du logement. 

Le locataire doit entretenir régulièrement son logement pour le tenir propre. Il doit également réaliser un entretien plus approfondi pour éviter les dégradations trop rapides. 

Voici la liste de réparations locatives (à la charge du locataire), issue du décret relatifs aux réparations locatives du 23 juin 2016. 

Plomberie et sanitaires

  • Entretien des robinets et des siphons
  • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets
  • Débouchage de canalisations d’eau
  • Remplacement du flexible de douche
  • Remplacement des joints et des colliers (sur les robinets, les canalisations)
  • Entretien des robinets de gaz et des ouvertures d’aération
  • Remplacement du flexible de gaz
  • Remplacement du joint ou du flotteur de chasse d’eau
  • Rénovation des joints silicone
  • Vidange de fosse septique

Chauffage

  • Entretien annuel obligatoire de la chaudière gaz par un professionnel : rinçage et nettoyage du corps de chauffe et de la tuyauterie, remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage, clapets et joints.
  • Ramonage des conduits de fumées, de gaz et de VMC
  • Nettoyage des bouches de VMC

Électricité

  • Changement des ampoules et tubes lumineux
  • Remplacement des prises de courant et des interrupteurs défectueux
  • Remplacement des coupe-circuits, fusibles ou disjoncteurs
  • Remplacement ou réparation des baguettes et gaines de protection

Équipements et appareils cités dans le contrat de location

  • Entretien et petites réparations des appareils électroménagers, des appareils de chauffage et de climatisation, antenne de télévision, meubles fixés, miroirs. 

Murs, cloisons et plafonds

  • Maintien en état de propreté
  • Rebouchage des trous
  • Raccords de peinture et de papier peint
  • Remplacement de quelques éléments ou remise en place de revêtement mural (faïence, …)

Sols

  • Cirage ou vitrification de parquet
  • Changement de lames de parquets abîmées, de carrelage cassé, raccord de moquette en cas de taches ou de trous
  • Shampouinage des moquettes

Menuiseries

  • Changement d’étagères et tasseaux de placards et réparation de leur système de fermeture
  • Graissage des gonds, paumelles et charnières des portes et fenêtres
  • Petites réparations des boutons, poignées, gonds, crémones et espagnolettes
  • Remplacement des boulons, clavettes et targettes
  • Remplacement de vitre cassée et rénovation des mastics
  • Graissage des store et remplacement de corde et poulie
  • Remplacement de clé perdue
  • Graissage et verrous et serrures et remplacement de petites pièces
  • Entretien et graissage des grilles 

Extérieur

  • Entretien de la pelouse et du jardin : désherbage, nettoyage, tonte, taille, élagage
  • Nettoyage de la terrasse, du auvent, des allées
  • Nettoyage des gouttières, chéneaux et descentes d’eau
  • Entretien de piscine et bassin

Quelles sont les réparations les plus courantes dans une location ? 

Les travaux à effectuer dans un logement en location varient largement en fonction de l’ancienneté de l’immeuble et de son entretien. Cependant, certaines interventions sont plus récurrentes et plus coûteuses que d’autres. 

Selon une étude menée en 2019, les interventions les plus courantes sont liées à la plomberie et au chauffage. Ce sont aussi les plus coûteuses. Elles interviennent en moyenne tous les ans. Il peut s’agir d’un simple remplacement de robinet, comme du remplacement d’un chauffe-eau.

Suivent le remplacement de l’électroménager et de l’ameublement pour les locations meublées, qui intervient en moyenne tous les deux ans (cela concerne par exemple le remplacement d’un réfrigérateur, d’un micro-onde ou d’une table vieillissante), puis les travaux suite à un dégât des eaux (tous les deux ans et demi). Les problèmes d’électricité, de serrurerie ou d’huisserie se produisent environ tous les trois ans. 

Enfin, les travaux liés à l’aération, à l’humidité et à la VMC surviennent en moyenne tous les cinq ans. Ils sont donc plus occasionnels, mais engendrent les dépenses les plus coûteuses après celles liées à la plomberie et au chauffage. D’autant qu’ils doivent être traités rapidement, au risque que la situation s’aggrave et viennent alourdir encore la charge des travaux à réaliser.

Fourchettes de prix des interventions les plus courantes dans une location

Les tarifs varient en fonction de l’artisan et de la zone géographique. Voici des fourchettes de prix indicatives :

  • Contrat d’entretien de chaudière : de 90 à 200€
  • Remplacement de robinet de gaz : de 80 à 250€
  • Remplacement de chasse d’eau : de 80 à 290€
  • Remplacement de groupe de sécurité de chauffe-eau : de 80 à 190€
  • Remplacement de WC : de 150 à 500€
  • Pose d’interrupteur différentiel : de 90 à 250€
  • Pose d’un réducteur de pression : de 120 à 350€
  • Débouchage de canalisation ou de siphon : de 50 à 400€
  • Remplacement de chauffe-eau : de 500 à 1500€. Le prix varie selon le litrage.
  • Remplacement de robinet mitigeur : de 80 à 450€
  • Débouchage de WC : de 80 à 300€
  • Pose de joint silicone : de 40 à 180€
  • Ramonage de cheminée : de 50 à 200€

 

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